FAQ問答集

鑑於過去民眾無法瞭解政府每年公告土地現值查估作業及評議過程，致誤解地價評議為「黑箱作業」，對評定地價產生質疑，為促使地價評議作業公開化、透明化。內政部訂頒「地價評議委員會暨標準地價評議委員會評議作業規範」乙種，規定地政機關於地價評議前，應先舉行公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並聽取民眾反映意見，另評議會開會時，應開放記者採訪，加強政府與民眾之雙向溝通，使地價評議作業公平合理。

土地向來是民間置產保值之主要方法之一，通常在物價上漲時，民眾基於保值心態，造成搶購房地產熱潮，導致地價上漲。公告土地現值之調整則係對過去一年內土地買賣價格之估算，只是對過去土地價格漲跌之事實作追認，並不是預估未來之地價，因此公告土地現值調整不致帶動地價上漲，更不會帶動物價上漲。

土地所有權人得參考公告地價，增減百分之二十以內申報地價，申報地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。如未申報地價者，則按公告地價百分之八十為其申報地價，故土地所有權人如欲以公告地價百分之八十為申報地價者，可免辦理申報地價。 ＊申報地價之方法： 1.自行申報地價或委託申報地價 土地所有權人申報地價時，應按戶填繳重新規定地價地價申報書，其委託他人代辦現場申報地價者，應附具委託書。 2.分別共有土地之申報地價 分別共有土地，應由土地所有權人按持分比例單獨申報地價。 3.公同共有土地或法人土地之申報地價 公同共有土地，由管理人申報地價；如無管理人者，由過半數之共有人申報地價。法人之土地，由其代表人申報地價。由管理人或代表人申報地價者，其申報之地價如低於公告地價百分之八十時．應檢附該管理人或代表人得處分其財產之合法證明文件，未檢附證明文件者，視為未申報地價。 4.土地所有權人死亡未辦竣繼承登記土地之申報地價，應由合法繼承人檢具經切結之繼承系統表申報地價。 5.公有土地及照價收買土地免辦理申報地價 公有土地及照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。

申報地價一般是依據公告地價打八折，稅捐稽徵單位以打折後的價格（即申報地價）課徵地價稅。

公告現值價格的高低對土地所有權人的影響，要看所有權人以何種角度來說明；例如：以徵收來說，公告現值價格愈高對土地所有權人愈有利，可領到的徵收補償費愈高。但是以繳納土地增值稅來說，公告現值價格愈高應繳納土地增值稅也愈高；另外有關土地遺產價值亦以公告現值計算，若遺產土地多也會影響遺產稅之繳納。

由於土地所有權人申報之地價，僅作為課徵地價稅之依據，故地主為減輕其地價稅負擔，絕大多數會以公告地地價之百分之八十申報。為簡化申報地價手續，以節省政府人力、物力之浪費，並達到簡政便民目標，七十五年六月二十九日修正公布之平均地權條例，已刪除「土地所權人應自行申報地價」之硬性規定，並明定未申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價。至土地所有權人若認為公告地價偏高或偏低者，則仍可提出申報，惟申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，則以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，政府得予照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。

申報遺產稅或贈與稅要申請被繼承人死亡當期或贈與當期的公告現值謄本以向國稅局申報；至於辦理贈與移轉需繳多少土地增值稅可逕向稅捐處申請試算。

土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。

土地增值稅之稅率計算如下： 1.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額位達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之四十。 2.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額百分之一百以上未達百分之二百者，除按前條規定辦理外，其超過部份徵收增值稅百分之五十。 3.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額百分之二百以上者，除按前二條規定辦理外，其超過部份徵收增值稅百分之六十。

土地所有權移轉申報移轉現值，依平均地權條例第47條之1規定如下： 1.申請人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。 2.申請人於訂定契約之日起逾三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。 3.遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。 4.依法院判決移轉者以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。 5.經法院拍賣移轉者，以拍定日當期之公告土地現值為準，但拍定價額低於公告現值者，以拍定價額為準。 6.經政府核定之照價收買或政府協議價購之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。

非都市土地得劃定為： 1.特定農業區：優良農田或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。 2.一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。 3.工業區：為促進工業整體發展，經會同有關機關劃定者。 4.鄉村區：為調和改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。 5.森林區：依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。 6.山坡地保育區：為保育水土及自然生態資源、保護景觀、環境，依有法令，會同有關機關劃定者。 7.風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。 8.國家公園區：依國家公園法劃定者。 9.河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。 10.其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

非都市土地依規定編定為下列各種使用地： 1.甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。 2.乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。 3.丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區建築使用者。 4.丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。 5.農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。 6.林業用地：供營林及其設施使用者。 7.養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。 8.鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。 9.礦業用地：供礦業實際使用者。 10.窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。 11.交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。 12.水利用地：供水利及其設施使用者。 13.遊憩用地：供國民遊憩使用者。 14.古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。 15.生態保護用地：供保護生態使用者。 16.國土保安用地：供國土保安使用者。 17.墳墓用地：供喪葬設施使用者。 18.特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。

1.建築用地之建蔽率於都市計畫區由都市計畫制訂之。 2.非都市土地由非都市土地使用管制規則訂定之 （1）甲種建築用地建蔽率為百分之六十。 （2）乙種建築用地建蔽率為百分之六十。 （3）丙種建築用地建蔽率為百分之四十。 （4）丁種建築用地建蔽率為百分之七十。 （5）窯業用地建蔽率為百分之六十。 （6）交通用地建蔽率為百分之四十。 （7）遊憩用地建蔽率為百分之四十。 （8）墳墓用地建蔽率為百分之四十。 （9）特定目的事業用地建蔽率為百分之六十。

1.應具備二項要件： （1）編定公告前已為合法房屋之證明文件。 （2）經實地勘查確有合法建築物存在。 2.非都市土地辦理更正編定為建築用地應檢具之證明文件為下列四種文件之一： （1）戶口遷入證明（即設籍）。 （2）水或電費證明。 （3）房屋稅籍證明。 （4）房屋謄本、建築執照或建物登記證明。 並經實地勘查確有合法建物存在，始得辦理更正編定為建築用地。

山坡地範圍內之土地供農業使用及新登記之土地，未辦理土地可利用限度查定前暫不編定，得由土地所有權人或管理機關檢附申請書、土地登記謄本、地籍圖謄本、土地複丈申請書各一份，逕向水土保持局申請土地可利用限度查定，俟查定後本所再依查定結果辦理補註用地別。

本縣在69年6月1日即完成非都市土地使用編定公告，若農牧用地上存在公告編定前合法房屋。可檢具 1.戶籍設籍證明。 2.房屋稅納稅證明。 3.繳納自來水或電費證明文件之一，攜帶所有權狀及印章，向地政事務所申請辦理更正編定。 4.房屋謄本、建築執照或建物登記證明。

1.其情形有： （1）劃入都市計畫範圍經核定公告土地，不予編定，已編定使用地類別土地，應予註銷編定。 （2）山坡地範圍之土地供農業使用及新登記之土地，在未辦理土地可利用限度查定前暫不編定。 2.在山坡地範圍內土地應由土地所有權人向行政院農業委員會水土保持局申請可利用限度查定，俟可利用限度查定完成後，依查定結果補註使用地類別。

1.攜帶承租人及保證人身分證明文件及印章。 2.檢附地籍圖謄本2份（承租部分土地應附實測圖2份）、土地登記謄本2份。

符合續辦放領之公有土地要件為： 1.公有耕地部份：係指以供農業使用，經依法完成總登記編定為農牧用地且在中華民國六十五年九月二十四日以前經依法放租之公有耕地為範圍。 2.公有山坡地部分：以山坡地範圍內供農業使用，經依法完成土地總登記，並依山坡地可利用限度查定為宜農、牧地或已編定為農牧用地，且在中華民國六十五年九月二十四日以前經依法放租之公有土地為範圍。

公有耕地及公有山坡地之放領對象，為中華民國六十五年九月二十四日以前已承租該公有耕地或公有山坡地，至放領辦法發布時仍繼續承租使用之農民、依法換約承租使用之農民或由其繼承人繼承承租使用之農民。前項承租公有耕地或公有山坡地之農民，如有積欠租金者，應先向放租機關繳清後再辦理放領。

承租農民於接到郵政送達之放領通知書及申請書後，應填具申請書，附具租賃關係證明文件及戶籍謄本，於通知書所載之公告放領期限內（三十日）逕向土地所在地地政事務所提出申請，逾期不申請者，視為放棄承領。

土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一種處分行為。

土地權利關係人對於徵收公告有異議者，應於公告期間內以書面向該管直轄市或縣 (市) 府提出。

1.有下列各款情形之一者，所有權人得於徵收公告之日起一年內向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收，逾期不予受理： （1）徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者。 （2）徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。 前項申請，應以書面為之。於補償費發給完竣前，得以書面撤回之。所謂「徵收土地之殘餘部分」，係指一筆土地部分被徵收，經分割後之剩餘部分而言。若同一所有權人有二筆以上土地，地界相連，實際已合併為同一性質之使用，其中一筆被徵收，剩餘之一筆，亦屬殘餘部分。 2.申請人資格 （1）原被徵收土地或建築改良物之所有權人。 （2）原所有權人死亡，已辦竣繼承登記者，為登記名義人。 （3）未辦竣繼承登記者，為其全體繼承人。 前項一併徵收之殘餘土地或建築改良物為分別共有者，各共有人得就其應有部分申請之。

依土地徵收條例第三十條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」

土地徵收條例第二十六條規定，直轄市或縣（市）政府應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，故已發放之補償費如因故未領取時，直轄市或縣（市）政府可於應發給補償費之期限屆滿（即公告期滿後第十五日）次日起三個月內存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾十五年未領取之補償費，歸屬國庫。

1.關於耕地三七五租約租期屆滿，經鄉（鎮、市、區）公所逕為公告註銷租約，依內政部75.4.1.台內地字第395584號函示出、承租人於申請期間內，均未提出申請時，依照減租條例第二十條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」之意旨，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告三十日，並以書面通知出、承租人。承租人於鄉（鎮、市、區）公所逕為辦理租約註銷登記，而經公告期滿確定後始提出續訂登記，如經鄉（鎮、市、區）公所查明租約土地確有繼續耕作之事實，並經該所再依照清理要點第三點第二項規定通知出租人，未於接到通知後二十日內提出相反意見者，由鄉（鎮、市、區）公所本於行政權逕為更正，准其續訂租約；如出租人提出相反意見，則依減租條例第二十六條規定辦理調解調處。至於經鄉（鎮、市、區）公所查明已無耕作事實者，應不予受理。故經（鎮、市、區）公所註銷租約後，並非任由承租人隨時要求續訂租約，而應以承租人確有耕作事實為必要條件，且應循上述程序辦理。 2.至於經註銷租約之土地嗣後如辦理徵收時，承租人是否可領地價補償費，及經註銷租約之土地可否再行出租等節，關鍵在於原承租人是否仍有繼續耕作的事實而經依上述函示規定辦理更正續訂租約。

政府目前所辦理之土地重劃計有農地重劃、市地重劃及農村社區土地重劃三項，惟私有土地所有權人仍可透過規定自行辦理上列三項重劃，政府並有優惠配合措施。各項土地重劃的精神係一致，主要的目標就是將複雜的共有產權單純化方便土地使用，及新﹝增﹞設必要之公共設施，另外農地重劃與農村社區土地重劃應注意維持原有之生態環境。至於市地重劃及農村社區土地重劃係分別針對都市土地與非都市土地營造優質生活環境之住宅用地為目的；農地重劃係以方便農業之耕作與運輸為目的。

辦理重劃之先決條件，必須擬辦區內私有土地所有權人過半數，且其面積亦過半之同意，政府才得優先辦理。

1.農地重劃土地所有權人應負擔超出政府每公頃補助之工程費31.3萬元之工程費、農、水路用地及土地改良物應行拆遷之補償費及其所需貸款利息。 2.市地重劃所需之工程費、公共設施用地、地上物應行拆遷之補償費及其所需之貸款利息，均由土地所有權人負擔。 3.農村社區土地重劃土地所有權人應負擔10%工程費、公共設施用地，及地上物應行拆遷之補償費及其所需之貸款利息。 註：上列負擔得由土地所有權人提供重劃區內部分土地折價抵付之。